溢价率接连打破100%，深圳地皮拍卖连革命高

看成楼市风向标的深圳，在短短七天内拍出两个高溢价地块，一举搅拌千里寂许久的地皮市集。

6月上旬，深圳先后拿出南山粤海街谈与前海片区两大中枢区域的重磅地块，引来各大房企恐惧拼杀，轮替演出“300轮抢地大战”，并最终王人创下超100%的溢价率，楼面价更是阔别定格在10.87万/平常米、9.6万/平常米，刷新深圳地价新高。

深圳地皮市集多年未有的高热度，一方面源于地块自己的稀缺性和优秀质素，以及片区内对优质供给的需求，另一方面则是由于比年来深圳供地“缩量提质”，使得市集参加资金扎堆抢筹的阶段。

业内以为，改日深圳仍将保管“小批量、高频次、优地块”的出让节拍，供给端稀缺性握续强化，同期房企在聚焦一线城市中枢资产的战术疏导下，也会对此类优质量块保握关注，瞻望改日深圳土拍的结构性热度将有望延续。

土拍热度爆棚

6月开局，深圳南山区粤海街谈一宗宅地挂牌出让，现场6家房企苦战超290轮，保利置业以超57亿元拿下，溢价率达到150%以上，楼面价也从起拍的4.3万元/平常米沿途飙升至10.86万元/平常米，加冕新晋深圳“单价地王”。这亦然深圳楼面价初次打破10万元大关。

粤海街谈地块的热度还未消逝，前海桂湾片区的宅地再添一把火。6月12日，通常历经约300轮角逐，在深圳鲜少布局的厦门国资建发耗资超35亿元、溢价114.29%摘得地块，约9.6万元/平常米的成交楼面价成为前海片区的新“地王”，也成为单价第二高的地块。

短短一周之内，接连两宗溢价超100%的地块，对仍地皮市集来说犹如深谷起雷。

中枢区域住宅用地供应的高度稀缺，是引得房企争抢的最径直原因。中指商榷院指数商榷部总司理曹晶晶提到，这两宗高溢价地块均位于深圳最具价值的片区。

举例，粤海街谈地块紧邻百度大厦、软件产业基地等科创地标，是科技园南区近十年来初次公开出让的低密度纯居住用地；前海桂湾地块则位于前海三湾中锻练度最高的桂湾片区，深港海外金融城已入驻超320家金融机构，通常为片区忽视的稀缺宅地。

在两宗地块所属的片区内，产业东谈主口守旧起了充沛的购买力。好地商榷院提到，不同于平凡的刚需板块，粤海、前海等区域，附进环绕着高收入的高知群体和科创高管，领有塌实的钞票积贮，对居住品性有改善需求。这种需求不随楼市短期波动而消逝，组成了顶豪市集的“沉寂行情”。

明源不动产商榷院首席商榷员艾振强指出，深圳2026年前5个月卖出240套5000万以上的顶豪，是上海的两倍，深圳湾、科技园附进二手房挂牌价渊博在12-15万/平常米，为高溢价拿地提供了结尾市集的守旧。

值得一提的是，其他热门城市也有中枢肠段的稀缺地块供应，但为何深圳却能拍出如斯溢价率？

“相较其他城市如北上广杭，深圳地皮供应不错说特地少。”深圳华夏商榷中心高等商榷员邹少伟告诉记者，2024年深圳只出让了6宗宅地，2025年也只消12宗，而前述城市2025年的供应在40-100宗之间，况且深圳宅地越来越向“小而好意思”发展，宅地稀缺性远超其他城市，极度是中枢区域优质量块，可供开辟的越来越少。

曹晶晶也以为，深圳能接连出现如斯高热度的地块，重要在于中枢区域宅地的供给节拍和地块稀缺属性存在骨子各异。

“其他热门城市的中枢区保握着相对褂讪的供应节拍，市集渊博存在‘每年王人有货’的预期，房企不错分批次布局。”曹晶晶示意，而深圳中枢区的供应，则是“以五年、十年为单元的‘断供式稀缺’，肖似深圳城市空间高度浓缩、中枢价值聚会于少数片区的‘单核式聚焦’，使得每一块真实中枢区的宅地参与度较高。”

供给端稀缺性握续强化

深圳的地皮供应并非一直如斯紧俏。

2021年，看成实践供地“两聚会”的热门城市之一，深圳迎来宅地供应历史峰值，通过增多供应平抑那时过热的楼市，同期以收尾最高地价的款式为地皮市集降温，最高溢价率设为15%。

据深圳华夏地产统计，暴躁老女人免费观看电视剧这一年共出让39宗居住用地，有1宗流拍，其中有24宗宅地以最高收尾地价成交，占比超6成，房企拿地矜恤握续兴奋；地皮成交金额也达到1119亿元的岑岭。

参加2022年，楼市厚谊走低，开辟商在“三谈红线”影响下融资进一步受限，拿地飞扬出现消退迹象，全年共出让38宗居住用地，但有4宗流拍，共22宗以最高限价成交，占比回落至57%。

而后，深圳的宅地供应领域握续大幅回落。2023年出让14宗居住用地，且仅有5宗封顶成交，6宗为底价成交，地皮出让金也腰斩至仅约403亿元。

2024年供应进一步走低，全年仅6宗宅地成交，但也朝阳初现，地皮总出让金约416亿元，跨越2023年总额，华润&中海调解体斥资超185亿元，拿下南山后海片区一宗地块，成为深圳第九宗百亿地块。

中指商榷院深圳分院高瓜分析师孙红梅示意，这一阶段的中枢特征是“缩量保价”，政府主动松开供地领域，将出让要点向南山中枢区优质量块歪斜，既幸免了市集下行期大王人地块流拍冲击市集信心，也通过稀缺地块保险了地皮出让收益。

这一时分，深圳也冉冉取消了往常为阻扰房价过快高潮而袭取的收尾步调，包括取消最高收尾地价、取消对新址最高售价的收尾等，把价钱交由市集决定。

“2025年于今，深圳的地皮供应延续‘缩量提质’，结构性热度爆发。”孙红梅提到，2025全年12宗成交宅地，较上年翻倍，其中9宗溢价、7宗溢价率超30%，平均溢价率创下近六年新高，前海桂湾等中枢区接连刷新单价地王记载。

但2025年的成交用大地积仍处于低位，地皮成交金额更是波及近十年来最低值，仅365.2亿元，同比着落超一成。孙红梅示意，深圳供地的“缩量”大趋势未改，市集从“普涨普跌”转向极致分化。

艾振强提到，近几年，深圳地皮市集资历了一个“过热调控→深度调度→缩量提质→结构性复苏”的齐全周期。其中枢逻辑在于，当市集过热时，多供地以平抑价钱；当市集过冷时，少供地以褂讪预期。2025年以来，深圳用中枢区稀缺的优质量块既保管市集热度，又幸免了对存量房去化变成过大压力。

如今，延续着“缩量提质”的供地场所，业内以为，近来深圳地皮市集证实出的结构性高热将有望得到握续。

孙红梅以为，一方面，供给端稀缺性握续强化，同期供地向低容积率、高品性歪斜，中枢区可出让的纯宅地越发稀缺，每推出一宗王人会触发多家房企竞争；同期，央国企、头部房企聚焦一线城市中枢资产的战术不会短期转向，深圳的产业实力、东谈主口诱惑力和高净值购买力，决定了中枢区改善型住宅的长久需求。

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郑娜

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